Baugebiet Ziegelzell in Taxöldern: Welche Wege führen hinein?
Bodenwöhr/Taxöldern. Das Dorf Taxöldern mit seinen gut 250 Einwohnern bekommt ein neues Baugebiet. Im Gegensatz zu der sonst in der Gemeinde Bodenwöhr seit Jahren üblichen Praxis entwickelt diese Fläche die Gemeinde selbst und kein Bauträger. Die Geister scheiden sich vor allem an der straßenmäßigen Erschließung:
Direkte Anlieger fordern, dafür den bestehenden Spielplatz an der Pingartener Straße zu opfern. Nachbarn im weiteren Umgriff wollen überhaupt keine echte Zufahrt von Süden, sondern lediglich eine vom Eichelberg her. Die Gemeinde verfolgt bislang einen Plan mit zwei Zufahrten. Problem dabei: Eine davon läuft teilweise über privaten Grund.
Baugebiet Ziegelzell: Ein älterer Taxölderner hat die Fläche zwischen Pingartener Straße und Eichelberg hierfür verkauft, netto sollen nach dem bisherigen Plan der Gemeinde rund 14.000 Quadratmeter für 25 Bauplätze ausgewiesen werden. Zuviel, finden die Familie Ebnet und Erich Schwarz. Die Ebnets grenzen direkt an die geplante Zufahrt vom Eichelberg her an, Schwarz wohnt im Haus schräg gegenüber.
Beide kritisieren, dass Größe und Zuschnitt der Grundstücke auf dem Entwurf, den ein Planungsbüro für die Gemeinde entworfen hat, mit durchschnittlich 560 Quadratmetern nicht geeignet seien, dem dörflichen Charakter Taxölderns zu entsprechen. Zu klein und zu wenig Grün, befinden sie.
Langgestreckte Grundstücke am Rand
Das Gelände ist von Ringstraße durchzogen mit sehr langgestreckten Flächen am äußeren Rand. Der heute dringend zu wünschende Bau von PV-Anlagen sei hier nicht machbar. Ferner monieren sie, dass für Besucher der bis zu 50 neuen Wohneinheiten keine ausreichenden Stellplatz-Möglichkeiten vorhanden seien – andere Gemeinden würden auf derlei bereits im Bebauungsplan achten.
Eine Lösung ergäbe sich für Erich Schwarz, wenn die Fläche am westlichen Rand des Baugebiets mit in die Bebauung einbezogen würde. Die Gemeinde hat hier eine Ausgleichsfläche mit extensiver Bewirtschaftung geplant – „das sieht aus wie ein ungepflegtes, unbebautes Grundstück direkt an den neuen Bauplätzen", so Schwarz. Würde die Gemeinde ihren Ausgleich anderswo schaffen, könnten die Bauplätze erheblich größer werden und der unpraktische Zuschnitt würde entschärft.
Wie soll das Baugebiet erschlossen werden? Schwarz und Familie Ebnet vom Eichelberg wünschen sich eine Haupterschließung über den seit 24 Jahren bestehenden Spielplatz – hier könne die Gemeinde auf 25 Meter eigenem Grund eine komfortable Einfahrt für Versorgungs- und Rettungsfahrzeuge jeder Art bauen, unter Schonung des alten Nussbaumes, der hinterm Spielplatz steht, in Bruthöhlen zahlreichen Tierarten Quartier bietet und nach den bisherigen Plänen der Gemeinde weichen soll. Den Spielplatz könnte die Gemeinde in das Baugebiet hinein verlegen – damit würde er nicht, wie jetzt geplant, zwischen dann gleich zwei Straßen liegen.
Die Kinder könnten das bestehende Gelände während der Erschließungsphase auch nicht nutzen, wenn der jetzige Plan der Gemeinde wirklich zum Tragen kommen würde – zum einen müsste wegen fehlender Grundfläche wohl ohnehin ein Teil des Areals weichen, zum anderen wäre die Spielplatz-Nutzung während der Bauarbeiten schlicht zu gefährlich, argumentieren Schwarz und Ebnet.
Harald Seidl wohnt ein Stück den Eichelberg hinauf. Zum Thema Spielplatz hat der Familienvater eine komplett andere Einstellung. Das ehrenamtliche Engagement des GOV, der dieses Areal mit aufgebaut und seit 24 Jahren pflege, dürfe nicht gering geschätzt werden. Noch wichtiger sei ihm jedoch, dass der Spielplatz gerade an der jetzigen Stelle durch seine Lage an der Pingartener Straße und gleichzeitiger kompletter Umzäunung einen ideal Dorftreffpunkt darstelle. Auch die Bodenwöhrer Eltern-Kind-Gruppe, Schwandner und sogar Neunburger und Schwandorfer kämen hierher, auch weil sie in der Nähe die Autos stehen lassen und sich bei Astrid Seitz mit Kaffee und Kuchen versorgen könnten. Außerdem sei das Gelände gemütlich und schattig.
Eine Verlegung des Spielplatzes würde aus ihm einen 08/15 Siedlungsspielplatz machen, den der Rest der Bevölkerung nicht mehr nutzen würde. Er hat in diesem Sinn auch eine Einwendung zum Baugebiet an die Gemeinde verfasst. Darin bittet er, die Zufahrt auf das Baugebiet von der Pingartener Straße komplett zu streichen und nur einen als Rettungsweg nutzbaren Fußgängersteig zu etablieren. So wären die Kinder vom oberen Teil des Dorfes sicher auf dem Weg zum Bus und dem Spielplatz bliebe eine zweite Straße an seinem Zaun erspart.
Die jetzt geplante Hauptzufahrt über den Eichelberg würde ein kartiertes Biotop durchschneiden mit Obstbäumen, wo sich Igel, Laubfrosch, Wechselkröte und Zauneidechse tummeln, so die Ebnets. Der Höhenunterschied zwischen Eichelberg und Baugebiet mache einen größeren baulichen Eingriff (Abstützung) erforderlich. Der rechte Kurvenwinkel und die Breite von 8,50 Meter (inkl. geplantem Gehsteig) mache es Lkw-Fahrern schwer, hier abzubiegen. „Fertighäuser wird es in dieser Siedlung dann nicht geben", ist Schwarz überzeugt. Die Transporter würden die Kurve nicht schaffen.
Harald Seidl sieht dagegen keine Biotop-Probleme: Die Fläche werde schon jetzt von Anwohnern beispielsweise als Holzlege genutzt. Der Niveau-Unterschied sei mit 50 Zentimetern nicht dramatisch, ebenso wie die Kurve, weil aus seiner Sicht die 8,50 Meter ausreichen.
Gleichzeitig befindet sich gut 40 Meter unterhalb dieser Zufahrt eine Engstelle ohne Gehweg. Diese Gefahrenstelle würde durch die jetzige Streckenführung mit zusätzlichem Verkehr versehen. Er selbst habe in 15 Jahren an dieser Engstelle nur einmal halten müssen, sagt Seidl, angesprochen auf dieses Thema. Mit dem Baugebiet ließe sich – wenn auch die untere Durchfahrt verzichtet würde – dagegen eine sichere Passage für Kinder schaffen.
Dadurch ließe sich auch entgegen der bisherigen Planung der alte Nussbaum hinterm Spielplatz erhalten, vertritt er zu diesem Thema eine ähnliche Forderung wie Schwarz/Ebnet. Seidl schreibt dazu der Gemeinde:
„Dieser ortsbildprägende, große Baum in der Nähe der Ortsmitte lockert das gesamt Gefüge Hauptstraße – Kinderspielplatz – Baugebiet erheblich auf. Und: gerade in der heutigen Zeit wird der Wert eines derartigen Baumes – insbesondere aus Gründen des Klima- und Tierschutzes – sehr hoch geschätzt und soll auf jeden Fall erhalten bleiben."
Harald Seidl in einem Brief an die Gemeinde Bodenwöhr
Eine Notausfahrt mit Betonrasengitter und ohne größere Eingriffe für Sanka und Feuerwehr könnten sich die Ebnets dagegen an der Stelle, wo ihre Grundstücke jetzt vom Eichelberg über einen unbefestigten Privatweg erschlossen werden, durchaus vorstellen, sagten sie vor Ort zum Ostbayern-Kurier.
Dies habe der frühere Bürgermeister so in den Raum gestellt, so Familie Ebnet. Auf diese Weise wären auf sie keine Erschließungskosten zugekommen, die nach jetziger Planung jedoch im fünfstelligen Bereich liegen dürften.
Schwarz und Familie Ebnet vermissen entsprechende Busbuchten für "bis zu 150 neue Bürger" (Zuwachs von ca. 60 %) und kritisieren, dass der jetzige Bürgermeister bislang keine Ortsteil-Bürgerversammlung zum Bauleitplanverfahren gehalten habe.
Als Abgrenzung zu ihrem Grundstück sei seitens der Gemeinde eine drei Meter breite Hecke versprochen worden, so Elke Ebnet. Nun stelle sich heraus, dass diese Hecke Teil der zu verkaufenden – ohnehin nicht ausreichend tiefen – Bauplätze werden solle. Sie fürchtet, dass die Privateigentümer diese Hecke entweder gar nicht pflanzen oder sofort wieder entfernen.
Dass Bauwillige das Problem mit der Grundstücksgröße nach Angaben der Gemeinde dadurch lösen könnten, dass sie zwei Plätze für ein Bauvorhaben kaufen, helfe bei den langgestreckten Flächen am äußeren Ring nicht – so werde aus einem kurzen Schlauch lediglich ein längerer Schlauch.
Bleibt noch das Kapitel Zufahrt an der Pingartener Straße. Bürgermeister Georg Hoffmann möchte den dortigen Spielplatz, der auf Initiative und mit viel ehrenamtlicher Arbeit einiger GOV-Mitglieder vor 24 Jahren entstand, nicht zur Disposition stellen. Stattdessen bemühte die Gemeinde sich, von Thomas Brunner eine Teilfläche des Faderl-Anwesens zu erwerben, um so wenigstens eine schmale Zufahrt neben dem Spielplatz realisieren zu können.
Zunächst kam jedoch ein Taxölderner Bürger auf Brunner zu mit der Absicht, das marode Haus samt Grundstück ganz zu erwerben – nach Unterlagen, die unserer Redaktion vorliegen, für 100.000 Euro. Die Gemeinde entschied sich, ihr Vorkaufsrecht zu nutzen, mit einer entscheidenden Variante: Wenn der vereinbarte Kaufpreis um mehr als 25 % über dem Schätzwert einer Immobilie liegt, kann eine Kommune in einem solchen Fall einen Gutachter einschalten und den Wert schätzen lassen. Das Ergebnis lag bei 56.000 Euro – ein Preis, für den Brunner nicht verkaufen wollte. Daher trat er vom Kaufvertrag mit dem Taxölderner Erstkäufer zurück.
Kaufvertrag mit Gemeinde war entstanden
Aus Brunners Schriftverkehr mit dem Gemeinderat und der Gemeinde (liegt der Redaktion vor) lässt sich entnehmen, dass Thomas Brunner jedoch zunächst nicht berücksichtigte, dass inzwischen durch das Vorkaufsrecht der Kommune ein Kaufvertrag zwischen ihm und der Gemeinde entstanden war.
Erst am Heiligabend 2020 schickt Brunner den erforderlichen Rücktritt vom Kaufvertrag mit der Gemeinde ins Rathaus. In einem Einschreiben an den Gemeinderat (Rathaus-Adresse) vom 11. Februar formuliert Brunner den Sachverhalt wie folgt: Er verwahrt sich gegen die Überplanung seines Grundstücks für die Zufahrt zum Baugebiet, fordert Berichtigung und entsprechende Mitteilung. Zum zuvor erlebten Verkaufs- und Rücknahmegeschehen schreibt er wie folgt:
„Was macht es für einen Sinn, einen Bescheid rauszugeben, wo man den Verkaufspreis von 100.000 auf 56.000 Euro reduziert? Spekuliert man da … , dass der Verkäufer das Geld dringend braucht und verkaufen muss? Oder wartet man darauf, dass der Verkäufer einen Formfehler macht", steht in dem Schreiben, das der Redaktion vorliegt.
"Ich habe ... meinem ersten Rücktritt gegenüber den Erstkäufer gemacht. (Das ist falsch) Ich muss gegenüber der Gemeinde Bodenwöhr zurücktreten. Ich habe die Gemeinde gebeten mir den Rücktritt zu bestätigen und da ich Laie bin eventuelle Formfehler vor Fristablauf mitzuteilen, damit ich es berichtigen kann. Telefonisch wurde gesagt alles ist gut", geht das Schreiben weiter.
Brunner beklagt ferner, dass er die Gemeinde gebeten habe, ihm den Rücktritt vom Kaufvertrag zu bestätigen. Er sei zunächst von der Gemeinde aber nur mehrfach darauf hingewiesen worden, schreibt er, dass er vom Kaufvertrag mit dem Taxölderner Bürger zurückgetreten sei. Dies habe jedoch keine Auswirkung auf den zustande gekommenen Kaufvertrag zwischen ihm und der Gemeinde gehabt, so Brunner sinngemäß. Er sei zwar am 10. November bei der Rechtsbehelfsbelehrung darauf hingewiesen worden, dass er ein Widerspruchsrecht habe.
„Aber dass ich als Verkäufer ein Rücktrittsrecht habe bezüglich des zustande gekommen<en> Kaufvertrag<s> mit der Gemeinde Bodenwöhr und mir Thomas Brunner, über diese wurde ich nicht belehrt", steht in dem Schreiben, Ergänzungen der Redaktion in eckigen Klammern. Um eine „förmliche Feststellung" zu bekommen, dass sich der Bescheid nach seinem Widerspruch vom Heiligabend erledigt hatte, habe er schließlich einen Anwalt eingeschaltet.
In einem weiteren Schreiben informiert Brunner die Räte darüber, dass ihn der Bürgermeister mit dem als Erstkäufer bezeichneten Bürger ein paar Tage nach diesem Schreiben unangekündigt an seiner Privatadresse in Regenstauf aufgesucht habe, um nochmal über den Verkauf zu reden. Brunner lehnte dies an der Haustür ab und bat „höflichst, solche Überraschungsbesuche zu unterlassen".
Wie geht´s weiter?
Wie geht es weiter? Die Einwendungsfrist gegen den Bebauungsplan-Entwurf endete am 26. März. In einer seiner nächsten Sitzungen wird sich der Gemeinderat mit den Eingaben befassen und weitere Beschlüsse über das künftige Aussehen von Ziegelzell fassen.
